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27/11/2019

Caso de ejecución de deudas de servicios pactados en contratos de alquiler como guía para las futuras regulaciones en materia legislativa

Contexto de la ley de alquileres Argentina

Los contratos para vivienda familiar están siendo modificados a nivel nacional en éste año 2019 de manera significativa.

Los legisladores nacionales de los principales partidos están en franca competencia por aplicar soluciones populistas que endulzan los oídos de los inquilinos pero que en la práctica lo único que hacen en retraer aún más la oferta de inmuebles.

Una de las consecuencias más nocivas de las prácticas populistas en materia de legislación de locaciones urbanas es el aumento de los valores de alquiler como producto de la falta grave de viviendas dado que nadie quiere invertir en la construcción de ellas.

Se estima que en todo el país hay un déficit habitacional de más de 5 millones de hogares donde las clases bajas y medias son las más perjudicadas por los populismos partidarios.

Vemos una luz al final del túnel al ver casos donde la actividad legislativa acompaña el buen desenvolvimiento de una relación contractual como es el caso de la ejecución de deudas de servicios pactados en contratos de alquiler.

Servicios que paga el inquilino

Es una práctica común y consensuada entre propietarios e inquilinos que éstos paguen además del alquiler los servicios que gravan la propiedad como el ABL y los servicios sanitarios como cloacas y agua corriente.

También están las expensas comunes para los casos de propiedades horizontales.

Se sobre entiende que éstos ítems por fuera del valor locativo son parte de contrato de alquiler y siguen la misma suerte en cuanto al cobro de las deudas.

Los jueces no siempre lo entienden así y un fallo revelador ha arrojado claridad en éste sentido valiéndose de una ley clara en tal materia.

 

Un fallo que dá luz en materia de ejecución de deudas de servicios pactados en contratos de alquiler

El cobro de deudas de servicios, tasas y contribuciones en las locaciones familiares por la vía ejecutiva es habilitada por jueces que hacen una interpretación taxativa de la ley

En la causa “Galceran, María Alejandra c/ MF Collection Service S.A. y otro s/ Ejecución de alquileres , la parte ejecutante apeló la resolución en la que le fue denegada la vía ejecutiva con respecto al reclamo por expensas, tributos y servicios del inmueble.

El magistrado de grado  partió de la premisa de que en el contrato de locación agregado las partes acordaron que las expensas ordinarias, todos los servicios, AySA y ABL del inmueble estarían a cargo del locatario, mientras que consideró decisivo para justificar el rechazo parcial de la ejecución que en la aludida convención no fue establecida expresamente la vía ejecutiva para estos rubros.

Los jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicaron que “en virtud de las especiales limitaciones que el proceso ejecutivo pone al derecho de defensa, los títulos que lo habilitan solo pueden surgir de la ley positiva”, por lo que “resulta indiferente que las partes hayan omitido acordar esta vía procesal al momento de celebrar el contrato, pues lo decisivo es determinar si las normas vigentes justifican el temperamento asumido por la parte ejecutante”.

En el fallo dictado el 15 de noviembre del presente año, los Dres. Paola Guisado, Patricia Castro y Juan Pablo Rodríguez remarcaron que “debido a que en la ejecución de alquileres la vía ejecutiva no se limita al precio de la locación mencionado en el artículo 1187 del Código Civil y Comercial, pues el concepto está ampliado en el artículo 1208 que extiende el trámite a “toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario””.

Al revocar lo resuelto en la instancia de grado, la mencionada Sala concluyó que “la ley expresamente concede esta vía para todas las prestaciones que componen el canon y que exceden notoriamente la mera noción de alquiler”.

Conclusiones finales

Este caso de cobro de deudas de servicios y tasas de las viviendas arrendadas para uso familiar es un claro ejemplo de cómo la técnica legislativa resuelve a favor del sentido común y posibilita que la vía ejecutiva haga eficiente una relación contractual que en última instancia beneficiará al mercado de alquileres familiares.

Por último vemos como en nuestra zona de inlfuencia la construcción de inmuebles para renta es estimulada por resoluciones como éstas dado que dan seguridad jurídica y celeridad en controversias que afectan a la ecuación económica de la inversión por lo que la oferta de alquiler de deparamentos en Escobar es cada vez más amplia y vigorosa.

 

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